Обсъждането на няколко големи проекта, един от които е "Гранд Каньон" в Младост, е добър повод да опитаме да представим няколко професионални аргумента за регулирането на застрояването на София. Надяваме се те да подпомогнат дискусията и да насърчат търсенето на устойчиви и взаимно приемливи решения.
От едната страна имаме строителните предприемачи – инвеститори, които желаят да строят заради стремежа си да спечелят, а и защото това е тяхната работа. От другата са жителите на даден квартал или на целия град, които желаят по-високо качество на градската среда. Между тях е регулаторът – властите, които могат да наклонят окончателното решение в едната или в другата посока, но така че да отговаря на интересите на общността.
Предприемачите и собствениците на имоти имат интерес от по-голяма интензивност на застрояването. Тя увеличава стойностите на земята и създава икономии от мащаба на проектите. Знаем също, че създава предизвикателства за местната или градската инфраструктура. Концентрацията на хора затруднява трафика и изисква съответно увеличение на обществените услуги, увеличава недостига на зелени площи.

По-долу ще обясним, защо смятаме, че:
- първо, противопоставянето на двете, а понякога и на трите страни не е добро решение за никой
- второ, има среден път и възможност и двете, и дори и трите страни да спечелят
- трето, високата интензивност на застрояването, характерна за големите проекти, има положителни последствия, които са недооценени.

Първо, защо противопоставянето е ненужно?
Гражданите нямат ефективен метод за спиране на строителството, поне не и такъв, който да отвоюва обратно за общността един имот в дългосрочен план. Има реални примери в София, в които резултатите са плачевни. Протест спира строителството върху частен имот, който преди това се е ползвал като (но не е бил със статут на!) зелена площ. Общината няма възможност да се намеси и да възстанови имота в предишното му състояние. Инвеститорът няма интерес да го направи. Резултатът – няма застрояване, но кварталът се е променил към по-лошо. Имотът сега е ограден, неосветен, с изкоп. Майките не могат да минат оттам, за децата е опасно да играят.
Инвеститорите не биха искали да строят въпреки неодобрението на съседите си – това създава съществени рискове – било защото основанията за законността на проекта ще бъдат разглеждани и преразглеждани до безкрайност, или просто под заплахата от протест, който да прекъсне работата им. Инвеститорите имат нужда от добри съседи – те са основната част от купувачите в търговските центрове, служителите в офис сградите, хората, с които техните клиенти ще съжителстват в бъдеще.
Властите трябва да действат винаги съобразно закона и последователно. Непоследователността – даване на разрешение за един, но спирането на подобен проект под обществен натиск, създава несигурност за участниците на пазара. Повишеният риск отстранява най-напред дългосрочните и големи играчи от пазара. Поради характера на дейността си - международни компании, често публични, и институционални инвеститори като пенсионни фондове – те биха предпочели да запазят репутацията си пред риска от провал с голям проект, независимо колко обещаващи са печалбите от него. Кой ще запълни празнината? Рискови инвеститори с малък собствен капитал, които преследват високи печалби. Средствата за въздействие върху техните решения са много по-ограничени поради това, че за разлика от първия вид те могат да затворят бизнеса си и да изчезнат за една нощ. Примерите? Отворете Google Earth. Насочете вниманието си към кв. "Витоша", северно от околовръстния път.

Има ли решение "всички печелят"?
Краткият отговор е да. Но това не отменя ангажиментите на всички участници на пазара да управляват процеса и да търсят съвместно решение. То няма да дойде от само себе си. В случая с "Гранд Каньон" в "Младост" имаме инвеститор със значителен международен опит и архитектурна концепция от проектанти, които са си спечелили световна известност с такива проекти. Авторите на архитектурната концепция Jerde са създателите на Намба паркс в Осака – комплекс, който създава открити обществени пространства и изгражда паркова среда във вертикала (земята в Япония не достига). Извивките му са повторени в Каньон Мол в Истанбул. София има уникален шанс да влезе в полезрението на световната архитектурна общност.
На равнището на района може да сравним ситуацията преди и след проекта. Градоустройствено мястото е замислено като център на район "Младост". Не случайно големият магазин на "Аско Деница" се намираше там преди това, а впоследствие беше обграден от хипермаркети. С течение на времето обаче нивото му падна поради остарялата концепция на сградата и новата конкуренция. Новият проект ще облагороди околността и ще превърне зоната във вторичен градски център с възможности за пазаруване, развлечения, отдих и обитаване. Районът ще спечели от това, защото ще стане по-атрактивен и за живеене, и за бизнес, не на последно място и по-безопасен.
Районът не случайно привлича инвеститорите. През последните 15 години бяха направени съществени инвестиции в инфраструктурата му: метрото, южната дъга на околовръстния път, връзката му с бул. "Александър Малинов", реконструкцията на само бул. "Александър Малинов". Предстоят и бъдещи такива – като свързването на бул. "Андрей Ляпчев" с "Цариградско шосе" при пътен възел "Горубляне" – една от основните пътни артерии покрай проекта. В дългосрочен план инфраструктурата ще трябва да се поддържа и развива със средства на данъкоплатците. Новото строителство разширява данъчната база за необходимите разходи за инфраструктура, които иначе биха били поети от сегашните жители на района.
Не е за подценяване натискът за реализиране на дълго отлагани инфраструктурни проекти. Инвеститорите са най-големите поддръжници за строителството на нови пътища и подобряване на обществения транспорт. Щяхме ли да видим метрото до "Младост 4" и до "Хладилника" без "Бизнес парк София" и "Парадайз център"? Докъде щеше да е разширението на южната дъга на околовръстния път без помощта и натиска на инвеститорите отново в "Бизнес парк София" или IKEA и търговския център София Ринг?

Защо повечето е повече?
"Гранд Каньон" по замисъл е проект с висока интензивност на застрояването и сравнително (за София) голяма височина на сградите. Нито едно от двете не е прецедент само по себе си за града, още по-малко в Европа или в света. Но и опасенията от увеличаване на трафика са напълно основателни. Затова е изключително важно проектът да бъде управляван във всичките му аспекти вместо да се фокусираме само върху един или друг от тях.
Но нека се отклоним за малко. София расте. Това е безспорно. Доказват го и статистическите данни, и броят на автомобилите по улиците. Този растеж продължава и вероятно ще продължава. За него ще бъде намерено решение – по-голямото население ще изисква повече жилища, повишеният жизнен стандарт ще изисква те да са по-големи. Въпросът е какво да бъде това решение. Каква да бъде общата интензивност на застрояването е избор, който ще попадне някъде между двете крайности - безкрайния американски автомобилен град с всички негови последствия (доминиран от автомобила, с необходимост от безкрайни паркинги – надземни, подземни или в сгради) или компактния модел с интензивно развита система за обществен транспорт. В много европейски столици например целите вече са променени. Въпросът не е с колко паркоместа да се обезпечи една висока офис сграда или търговски център, а как паркоместата им да бъдат намалени, в някои случаи дори да ги няма, за да се спре ежедневното придвижване с личен транспорт. Как става това? Със строителство с голяма интензивност на възлови местоположения за системата на градския транспорт. В същото време в България все още има задължителни изисквания за места за паркиране.
Нека опитаме да си отговорим на един прост въпрос: кое ще увеличи повече трафика – построяването на хиляда жилища в покрайнините на града, или в центъра на гъсто населен район, на пешеходно разстояние от две метростанции и обществени услуги като детски градини, училища, болници и местна администрация? Кой тип растеж би донесъл по-високи приходи на общината за разширяване и издръжка на социалната и транспортна инфраструктура предвид зонирането за определяне та данъчните оценки? Как да се осигурят повече услуги и възможности за търговия там, където хората желаят да живеят, така че да се намали тяхното време за пътуване и да се облекчи транспортната система на града? Какви инвеститори предпочитаме да строят - големи международни компании с професионални и доказани партньори или рискови играчи, които ще изчезнат с първата промяна в посоката на вятъра? Кое предпочитаме – един голям проект, който изисква радикално подобрение в инфраструктурата или кумулативния ефект от строителството на 20 по-малки сгради в периферията.
Този преглед на възможностите, които големите и знакови проекти като "Гранд Каньон" дават, не е изчерпателен и не дава препоръки нито за него, нито за други сгради. Той само цели да разшири хоризонта на дискусията за застрояването – по принцип или за отделни проекти. Отговорността за решенията и последствията от тях – социални или икономически – са за самите нас като граждани и професионалисти.

Транспортно натоварване на комплекс "Гранд Каньон" може да видите тук.

Gradat.bg